Der Bundesgerichtshof hat mit einer aktuellen Entscheidung (Az. I ZR 202/25) die Anforderungen an die wirksame Beauftragung eines Immobilienmaklers noch einmal verschärft – mit erheblichen finanziellen Folgen für Makler, die bei der Vertragsgestaltung nachlässig sind.
Der Fall
Ein Ehepaar hatte über eine Maklerin sein Haus verkauft. Die Beauftragung erfolgte per E-Mail. Nach erfolgtem Verkauf stellte die Maklerin eine Provision von 8.811 Euro in Rechnung, die zunächst auch bezahlt wurde. Später verlangten die Verkäufer das Geld zurück – mit Erfolg.
Die Entscheidung des BGH
Seit der Reform des Maklerrechts Ende 2020 müssen Maklerverträge über den Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zwingend die Textform nach § 656a BGB wahren. Das bedeutet: Die Vereinbarung muss lesbar auf einem dauerhaften Datenträger – etwa per E-Mail – dokumentiert sein.
Im entschiedenen Fall hatte die Maklerin ihre E-Mail zunächst mit Grußformel und Kontaktdaten abgeschlossen und erst danach – gewissermaßen als Anhang – die maßgeblichen rechtlichen Hinweise samt Provisionsverlangen platziert.
Der BGH bewertet das als formunwirksam. Zwar ist bei einer E-Mail keine eigenhändige Unterschrift erforderlich, das Gesetz verlangt aber, dass für den Empfänger erkennbar bleibt, wo die Erklärung endet. Eine Signatur oder Grußformel markiert diesen Abschluss. Rechtlich bedeutsame Vertragsinhalte, die erst nach diesem Abschluss folgen, werden von der Textform nicht mehr erfasst.
Die Konsequenz ist weitreichend: Fehlt der Formabschluss am tatsächlichen Ende des Textes, ist der gesamte Maklervertrag von Anfang an nichtig. Der Makler verliert damit seinen Provisionsanspruch vollständig; bereits gezahlte Beträge können zurückgefordert werden.
Die Maklerklausel im Kaufvertrag schützt den Makler nicht automatisch
Praktisch bedeutsam ist zudem eine Klarstellung des BGH zu einem verbreiteten Missverständnis: Viele notarielle Kaufverträge enthalten eine sogenannte Maklerklausel, die den vermittelnden Makler benennt und dessen Courtage-Anspruch erwähnt. Verkäufer und Käufer gehen daher oft davon aus, gegen die Provision nichts mehr unternehmen zu können.
Dem erteilt der BGH eine klare Absage: Eine solche Klausel im notariellen Kaufvertrag begründet für sich genommen keinen eigenständigen Zahlungsanspruch des Maklers. Ist der zugrunde liegende Maklervertrag formunwirksam, wird dieser Mangel durch die bloße Erwähnung im Kaufvertrag nicht geheilt.
Was bedeutet das für Betroffene?
Die Entscheidung zeigt einmal mehr, wie hoch die formalen Anforderungen an eine wirksame Maklerbeauftragung inzwischen sind – und wie häufig in der Praxis dagegen verstoßen wird. Für Verkäufer und Käufer, die in den letzten Jahren eine Maklerprovision gezahlt haben, lohnt sich in vielen Fällen eine anwaltliche Prüfung des zugrunde liegenden Maklervertrags: Bestand überhaupt ein formwirksames Angebot? Wurde die Provisionsregelung ordnungsgemäß in Textform vereinbart? Steht die Provision im richtigen Verhältnis zur tatsächlichen Vermittlungstätigkeit?
Gerade weil die Fehlerquellen – wie im entschiedenen Fall die Platzierung des Provisionshinweises nach der Signatur – auf den ersten Blick unauffällig wirken, wird eine unwirksame Beauftragung im Alltag häufig übersehen. Eine anwaltliche Prüfung kann hier zu einer vollständigen Rückforderung der gezahlten Provision führen.
Bei Fragen zu Ihrem Maklervertrag oder einer möglichen Rückforderung bereits gezahlter Provisionen beraten wir Sie gerne